進入業主大會籌備組成員資格有哪些要求?什么樣的條件可成立業委會?業主大會的召開方式是什么?
華商報記者昨日從西安市住房保障和房屋管理局獲悉，備受社會各界關注的《西安市業主大會和業主委員會活動指導規則》(以下簡稱《指導規則》)，已下發至各區縣物業行政主管部門。
西安市住房保障和房屋管理局物業管理辦公室相關負責人介紹，今年1月1日《西安市物業管理條例》實施后，該局立即啟動制訂相關《條例》配套政策，其中就《西安市業主大會、業主委員會指導規則》先后征求了各區縣、開發區，物業管理行業專家、相關律師等意見，修訂完成經過審批向社會公布。
該負責人表示，《指導規則》從業主大會組成、管理機制、協調機制、召開首次業主大會的條件，再到籌備組成立程序、籌備組成員條件、職責等都進行了細化，對于后期的業主大會投票面積、人數等作出說明，對于后期的經費、召開形式以及監管，都有明確規定。應該說，《指導規則》已經精細化到實際操作，這樣更便于基層單位和小區業主們執行。
核心看點
籌備組成員條件
無侵犯小區業主公共利益的行為
《指導規則》中明確，籌備組成員應當具有完全民事行為能力，且本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域物業服務企業任職。籌備組成員中的業主代表還應當遵守臨時管理規約，及時交納物業服務費，不得有侵犯本建筑區劃其他業主合法權益和公共利益的行為;不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業用途等不當使用的行為。
業主大會投票面積
專有部分面積按不動產登記簿記載的面積計算
《指導規則》中明確，業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
業主大會投票人數
同一買受人擁有一個以上專有部分的按一人計算
業主大會確定業主投票權數，《指導規則》中明確，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：
(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;(二)總人數，按照前項的統計總和計算。
對于小區其他投票人數確定，《指導規則》中明確，業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，所代表的業主人數為一人。業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。
西安市住房保障和房屋管理局物業管理辦公室相關負責人介紹，《指導規則》提倡在業主委員會選舉或換屆選舉前，業主大會會議召集方組織召開業主委員會委員候選人見面會。由候選人向廣大業主介紹本人基本情況、競選優勢和管理服務理念。
成立起始時間
表決通過《業主管理規約》、《業主大會議事規則》之日起成立
《指導規則》明確，業主大會自全體業主表決通過《業主管理規約》、《業主大會議事規則》之日起成立。業主委員會自業主大會表決通過業主委員會委員選舉之日起設立。西安市提倡根據住宅小區專項維修資金列支范圍，按幢、單元或若干建筑物組成的組團等設立業主小組。
管理職責
區、縣物管部門負責轄區業主大會成立
西安市住房保障和房屋管理局物業管理辦公室相關負責人表示，區、縣人民政府、開發區管理委員會應當加強對業主大會、業主委員會活動監督管理，有序引導業主依法進行自治活動;區、縣物業管理行政主管部門具體負責轄區內業主大會指導工作;街道辦事處、鎮人民政府對業主大會、業主委員會的成立及活動提供業務指導，將業主大會活動納入社區活動范疇。鼓勵黨員、律師業主參選業主委員會，鼓勵業主委員會委員參選社區居民委員會委員。
業主大會活動原則
業主大會是物業管理權利和管理責任主體
《指導規則》明確，業主大會是物業管理權利和管理責任主體，業主大會會議的種類、形式、程序和表決方式由業主大會議事規則規定。業主大會的決定由全體業主共同形成。
業主大會成立原則
一個物業管理區域成立一個業主大會
一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
業主大會會議召開形式
可采用集體討論或書面征求意見形式召開
對于業主大會的召開形式，《指導規則》明確，業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開，并應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主參加。業主可以委托他人參加業主大會會議，但應當出具書面委托書，并載明委托事項。
業主大會會議應當由業主委員會書面記錄并存檔，首次業主大會會議由業主大會籌備組記錄。 華商報記者 陳思存
華商報持續關注小區業委會成立，各方都在積極推進——
王永康、上官吉慶曾批示
今年1月1日，新修訂的《西安市物業管理條例》正式施行。從條例提交西安市人大常委會審議到通過并實施，華商報一直在持續關注。
2016年11月，華商報啟動“用好新條例管好咱的家”活動，面向全城征集符合條件的小區，全程跟蹤業委會成立過程，協助解決成立過程中的難題，同時面向全城征集公益律師。
從2016年12月27日起，華商報連續召開“公益律師座談會”“籌備業委會經驗交流會”“律師、小區對接會”等3場會議，最終為西安具有代表性的36個小區一對一對接公益律師。截至目前，已有兩個小區成立業委會、18個小區成立籌備組。
今年5月15日，西安市住房保障和房屋管理局物業辦相關負責人到華商報社接熱線，就業主關心的問題答疑解惑。
8月21日，華商報A01、C01、C02版報道的西安市業委會成立難一事，引起各級關注，省委常委、西安市委書記王永康，西安市市長上官吉慶作出批示，要求西安市房管局拿出解決方案。
西安市住房保障和房屋管理局物業管理辦公室相關負責人介紹，為確保《西安市物業管理條例》有效貫徹落實，該局對各區縣、開發區1200余人分批次進行了培訓。同時，將組建、成立業主大會納入區縣物業管理工作考核。
對華商報報道出來的業委會成立難的區、縣、開發區，安排專人進行督導，對符合條件的成熟小區，要求區縣、開發區督促街道辦事處指導成立業委會;對于達不到成立業主大會條件的，也明確按照《條例》規定積極推進成立物業管理委員會。要求各區縣、開發區物業管理行政主管部門，應采取多種措施完成物業管理工作任務;要求區縣、開發區加強對業主大會成立相關政策的培訓;指出與會單位要強化措施，抓好落實，確保成效，加強督辦。華商報記者 陳思存
