房地產市場一直有“金三銀四”之說。每到這個時節，開發商都會開倉推房，沉寂了一段時間的購房大軍也“蠢蠢欲動”。不過，今年西安樓市卻是在“缺糧”聲中開局。并且，新盤開發進一步向城市外圍延伸。
西安樓市熱銷背后，部分項目還未放量
最近一段時間，不少關注樓市的人聽到了這樣的說法：開盤量跟不上、房源供不應求……這才剛剛開春，西安樓市就已陷入了“缺糧”的境地？
“我們一期的房子已經賣完了。”上周三在長安區子午大道附近一處樓盤，置業顧問告訴來看房的華商報記者，可以先了解二期房源，不過預售證沒下來，暫不對外銷售。對于記者提出的某房地產網站兩天前顯示的“一期房源正在清盤”的消息，這位置業顧問表示，“網上房源信息更新慢，不準確。”隨后，在距離該售樓部不遠的另一樓盤，記者同樣得到了“只接受前期咨詢”的答復，這里對外銷售的房源目前只有商業部分。
灞柳一路附近某樓盤，周邊環境略顯偏遠，上周四售樓部里的看房人卻是不斷。這里的置業顧問表示，目前主推三室和四室兩種戶型，想買的話需要先看購房資格，“我們樓盤定價不高，所以不擔心買房者比較。”華商報記者了解到，該項目距離藍田地界也就約5公里。
南三環外一個住宅項目，上周四當天中午吃飯時間，也有不少訪客。據銷售人員介紹，新推房源還未取得預售資格，想買的話可以先去查征信，把資料備齊才能參加選房，至于能不能選上，“不敢保證。”
“缺房”的另一種表現是：“日光盤”重現江湖。3月上半月，西安新盤銷售率前所未有。據克而瑞機構統計，本月發出的21張預售證，帶來2316套住宅。半個月過去，這些房源的銷售率接近90%，更有項目因為推售房源較少、周圍競品不足，開盤當天就已經售罄。
對此，克而瑞西安機構總經理朱郁表示，近期去化率驟增和開盤量不高有關。春節以后，受開發進度、價格審核等多重因素影響，不少樓盤遲遲未拿到預售證，開盤時間延后，導致市場供應落差。購房需求的集中爆發，又造成了進入交易環節的房源被迅速消化。
有行業人士介紹，此前冬季治霾對一些樓盤的施工進度也造成影響。當然，每到市場預期走高時，惜售現象都會出現。現在監管收緊，個別樓盤干脆延緩開發進度來炒作預期。
房產派單員仍然常見，開發商暗自較勁加緊蓄客
“位于高陵的樓盤，您考慮嗎？”賈先生在上周又接到推銷電話，他不免疑惑，聽說現在買房不是都得托關系嗎？怎么還有電話推銷的？他一再核實是公寓還是住宅，對方肯定地回答是住宅。賈先生說，去年開始，電話推銷住宅的現象就很少了，即便是有賣房的，基本上也都是公寓、商鋪，最近不知怎么房產派單員又多了起來。
在本地一家房企負責營銷的侯先生解釋說，郊區新盤越來越多，市場競爭只會越發激烈。此前已進行價格公示的項目有些沒拿證，而后續的房價公示也在加緊步伐。預計后續新批預售量還會繼續上升，開盤數也會有所增加，所以不少項目需要早做準備來鎖定客戶。
事實上，市場熱銷的背后，開發商的搶客大戰并未松勁。華商報記者注意到，開頭提到的長安區那家“二期待售”樓盤，戶外廣告早就在10公里外的高新區出街了。另外，在灞柳路、太華路等區域售樓部集中地帶，以及西安城區的一些地鐵站口，發宣傳單的房產派單員并不少見。當看房人從售樓部里走出來時，很容易遭遇促銷人員的熱情圍堵。
朱郁認為，暗自加緊蓄客反映出房企搶預期的心態。沒有永遠火爆的市場，只有準備充分的產品才能打動購房者。這是一個充滿競爭的時代，價格是關鍵，如果自身品牌、產品定位難以支撐的話，那么銷售不暢也是正常的市場反應。
今年以來，雖然有不少樓盤的銷售業績飄紅，甚至已不再用區域和地段論英雄。但是，據美城機構監測：浐灞、西咸和長安等地仍然出現了個別項目開盤銷售不理想的情形。甚至有個案在開盤后的去化率不足20%。這其中，既有前期快速提價以后，產品難以支撐溢價，也有前期蓄水不足、驟然推貨而導致滯銷的情形。
新樓盤從城區走向郊區，三環外低價房源減少
上個月，西安新建商品住宅上市供應計劃公布，房源總計225509套，面積約2697萬㎡。從計劃看，供應量十分龐大。其中，除了老盤推新的房源占據核心地段，包括融創、碧桂園、綠地、綠城、陽光城等地產大鱷組成的供貨主力，新項目多分布在三環以外的區域。
事實上，這也反映出近兩年土拍市場逐漸外擴的趨勢。在2017年，西安區域土地成交分為兩個梯隊，一是曲江、高陵和臨潼；二是港務區、灃東和浐灞。今年商品房市場的主要供應也不出意外來自這些地方。從20強房企在西安的布局來看，除過曲江、高新、經開和浐灞等發展相對成熟的環城區域，開發觸角正不斷向長安、臨潼、西咸，甚至高陵、鄠邑和藍田等外圍市場延伸。最近一段時間，這些地方不但出現了樓面價超過5000元/㎡、拿地成本直追主城區的案例；還有出讓地塊因為報價超過最高限價、拍賣終止的現象發生。
地產評論人士王建紅表示，西安主城區建設多年，目前三環內的凈地已經非常少，新開發的房子只能向郊區要地。加上近兩年城市發展的利好不斷，新增人口需要居住和生活空間，城市骨架也被拉大。相對來說，遠郊區的土地成本相對低一些，整體房價更有吸引力。但是各房企拿地成本、項目定位有所不同，而且受備案等因素影響，最終定價差異較大。
此前流傳的一份西安房價地圖，就顯示出滿屏的萬元/㎡樓盤。而記者上周走訪發現，其實在城東灞橋、紡織城；城南的長安、航天；城西的西咸等地，還是有一些萬元/㎡以下的房源存在。另外，在三環以內的棚改集中區域，也存在低價“撿漏”機會。只不過，這樣的機會正在逐漸減少，不少三環外的新樓盤定價也超過萬元/㎡，并帶動周邊老盤價格走高。
去新區置業買的是未來，短期或透支預期
在豐鎬東路住了5年多的高先生，最近有了去西咸新區買房的打算。“其實現在勉強也夠住了。”他一家三口住的是一套約100㎡的大兩室，之所以又有買房打算，據他自己說，主要是有兩個原因：一是考慮等孩子長大了能住得寬敞些；二是如果還在城區附近買的話，房價貴，實際改善不大，不如買遠點，買個預期。
與高先生一樣，不少購房人發現，他們的看房陣線已經被推到了西安三環以外。有觀點指出，西安已成為一個典型的以開發新區推動城市發展的城市。原有老城雖然配套成熟、人口密度大，但也面臨著環境擁擠、改造成本高和古城保護等現實問題，在這樣的背景下，去新開發區買房子，除了價格的盤算，買的就是它的規劃和未來。
上周，華商報記者輾轉兩個多小時來到高陵馬家灣了解到，一處樓盤剩余房源不多，一位職業顧問介紹，西安主城區房價比較高，加上很多人不符合買房條件，但又打算在西安發展，有的是為了投資，就來馬家灣周邊買了房，這里房子均價在7000元左右，具體以實際咨詢和成交時為準。另外一個樓盤，據售樓部工作人員介紹，房子基本已售完。
有業內人士提醒，未來和現實還是有些差距的。比如，西安每次傳出地鐵線路建設或中小學規劃相關的消息，常會引來周邊樓盤的跟風宣傳，用規劃抬高身價，這是開發商常用的套路。但從規劃到最終落實存在一定的時間周期，這就給“未來”打上了不確定性。
“選擇到新區置業就得把眼光放長遠。”浙江大學房地產研究所調研員夏強表示，即便是重點規劃區域或是地鐵沿線，一個新區從規劃落地到逐步成熟也需要3-5年甚至更久時間。從曲江二期、浐灞等地的樓盤經驗來看，都在發展初期出現過投資回報較差、交通和商業等配套不足的尷尬，短時間內面臨預期透支的問題。
在全國范圍內，2011年開始起持續火熱的環京（北京）樓市不能算作是一個正面案例。經過去年的僵持后，廊坊等地的新房市場降價新聞接踵而至。據媒體報道，環京樓市已經明顯降溫。目前，燕郊二手住宅單價普遍下跌1萬元，個別樓盤甚至暴跌三分之二。二手公寓住宅中，當地某代表性樓盤單價1.2萬~1.3萬元，比起4月份的高點3萬多元已經下跌了近三分之二。
“環京樓市對開發強度的容忍度較低，代表性并不強。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，不過，新區建設可以速成，但人口卻只能慢慢吸引。能夠撐起新區樓盤價值體系的交通、商業、醫療、教育等各項配套缺一不可。相對而言，與老城區距離更近的新區，中間不留白，居民生活才更容易產生無縫對接。
買賣雙方面臨博弈，買或不買切記量力而行
在市場中傳出房源緊張、新建樓盤越來越遠的大背景下，當前是否是買房的好時機呢？朱郁建議，選房心態可以更從容一些，不必恐慌。如果確屬剛需也遇到了合適的房源，那么該出手時就出手，以免價格踩空。但如果是盲目跟風的投資心態，則大可不必著急“搶房”，因為考慮到隨后還會有大量新房源推出，這部分需求的可選空間會更大一些。
嚴躍進也表示，對于購房者來說，有能力買、有資格買，還是要加快節奏。當然考慮到新區內的房源增多，選房時應盡量結合自身需要，權衡交通配套和學區等要素。同時，若是若是后續有換房需求，也要考慮到房屋轉讓的難易程度等。王建紅說，買房也是為了保值，所以要確保自己的現金流處于安全狀態。要量力而行，不要盲目跟風加杠桿，徒增壓力。
有觀點認為，目前來看，西安樓市上市房源量較少，預計三月下旬隨著批售量增加，目前樓市供應緊張的情況應會有所緩解。房源緊張是一方面，而就銀行方面來看，銀行房貸額度開年之后一點也沒有放松，多家樓盤首套房首付已上調至百分之四十，二套房變為百分之五十。所以剛需還是盡早下手購房為好。 華商報記者 黃濤 李程
